ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA

É muito conhecida, principalmente no âmbito jurídico, a Ação de Adjudicação Compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Ela ocorre quando há a alienação de um bem imóvel e o vendedor, então proprietário, se recusa ou não formaliza a transferência de titularidade da propriedade ao comprador.

Neste caso, maneja-se referida ação buscando com que o Poder Judiciário supra o consentimento do vendedor por meio de uma sentença declaratória, para que, assim, haja a transferência efetiva da titularidade do imóvel de forma compulsória. Consigne-se que tal procedimento poderá ser realizado tanto de forma judicial quanto de forma extrajudicial.

Ocorre que referida ação poderá, também, ser proposta de forma inversa, isto é, manejada pelo vendedor em face do comprador, quando este se recusar a formalizar a transferência do imóvel para si.

Isto porque, enquanto não ocorrer o registro do título translativo da propriedade, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do CC) e, principalmente, continua a ser civil e tributariamente responsável pelo imóvel, podendo vir a ser responsabilizado por débitos inadimplidos dele, tais como IPTU, despesas condominiais etc.

Desta forma, o vendedor também possui legitimidade para ingressar com o pedido de Adjudicação Compulsória, de forma inversa, para que o Poder Judiciário supra o consentimento do comprador, proferindo sentença declaratória de outorga da escritura definitiva e, dessa forma, liberando-o da obrigação, evitando, inclusive futuras e eventuais cobranças indevidas de débitos do imóvel, não pagas pelo comprador, em face do vendedor.

Sobre o tema, notemos os seguintes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA “INVERSA”. Demanda proposta pelos vendedores em face dos compromissários compradores que, quitando o preço, não buscaram efetuar a transferência do imóvel. Direito dos vendedores em regularizar o ato reconhecido. Sentença de parcial procedência. Insurgência visando a condenação em indenização por danos morais, bem como fixação de astreintes. Dano moral inexistente. A demora na regularização da propriedade situa-se no âmbito do inadimplemento contratual, não configurando dano moral, salvo circunstâncias excepcionais, extraordinárias e fora do comum, o que não se verifica no presente caso. Astreintes. Desnecessidade da aplicação de multa diária, pois a carta de adjudicação a ser expedida surtirá o mesmo efeito prático da escritura não lavrada voluntariamente. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO”.

(TJ-SP – AC: 10122973020218260602 SP 1012297-30.2021.8.26.0602, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 01/04/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2022).

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. Propositura pela promitente vendedora, para compelir a promissária compradora a receber escritura definitiva do imóvel compromissado à venda, com preço já solvido. Possibilidade. Direito de qualquer das partes em contrato bilateral à celebração do contrato definitivo, com a finalidade de se liberar da obrigação. Art. 463 do Código Civil. Alegação de inexistência de prazo para cumprimento da obrigação. Inadmissibilidade. Exequibilidade imediata do negócio jurídico sem prazo, em especial depois de cumprida a prestação de pagamento do preço. Artigos 134 e 331 do Código Civil. Decurso de mais de seis anos desde a solução integral do preço do apartamento. Concessão de prazo moral de 5 dias pela credora. Sentença mantida. Recurso desprovido”.

(TJ-SP – AC: 10065588920208260609 SP 1006558-89.2020.8.26.0609, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 17/02/2023, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023).

Trata-se, portanto, de uma ferramenta jurídica extremamente valorosa, utilizada na prática por vendedores (pessoa física ou jurídica), construtoras, loteadoras e incorporadoras para que, após a alienação efetiva do bem, transfira-se também sua propriedade, evitando futuros riscos ao antigo proprietário que não mais possui o bem.